Der Optifin Hypothekenvergleich ermöglicht Finanzierungsplanung von zu Hause1 Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hält  in Österreich ungebremst an. Erfreulicherweise befinden wir uns in einem technologischen Stadium, dass den endlosen Beratungsmonolog des Verkäufers bei der Bank oder Sparkasse überflüssig macht.

Der Optifin Hypothekenrechner ermöglicht  es auch Laien, sich selbst, ungestört von Dritten, optimal auf die Finanzierung vorzubereiten – daher auch der Name “Optifin”.

 

Neben dem positiven emotionalen Aspekt in der eigenen Immobilie zu wohnen, bietet der Immobilienerwerb in Österreich zwei weitere  wichtige Faktoren:

• Eigennutzer entfliehen der Mietpreisspirale
• Investitionen in Sachwerte sind die sicherste Antwort auf die mal schleichende, mal galoppierende Geldentwertung

Eine hochwertige Immobilie wird immer im Preis steigen und Immobilienbesitzer geben den Banken das gute Geld, dass sie geliehen haben, als “schlechtes” zurück. Die Restschuld eines Darlehens von 200.000 Euro beträgt nach 20 Jahren nicht mehr den Gegenwert, den sie zum Zeitpunkt der Darlehensberechnung hatte. Die Inflation hat auch daran genagt.

Halten wir uns die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich vor Augen, wird eines deutlich: Ein Immobilienerwerb ist etwas anderes als der Kauf eines Mittelklasseautos. Eine grundsolide Planung und wasserdichte Berechnung der künftigen monatlichen Aufwendungen sind notwendig, um

a.) eine von Beginn an perfekte Finanzierung zu erhalten und

b.) für die Zukunft ohne ängstlichen Blick auf das Girokonto die eigenen vier Wände genießen zu können.

       I.            Wie gehen Sie vor, um die Wunschimmobilie optimal zu finanzieren?

Der Ablauf von der ersten Überlegung bis zur Unterschrift unter den Kreditvertrag verläuft in 8 Schritten:

• Ermittlung des Eigenkapitals
• Berechnung der maximal möglichen monatlichen Aufwendung
• Darauf aufbauend der maximale Kaufpreis und das daraus resultierende mögliche Finanzierungsvolumen.

Wichtig: Das Budget muss nicht nur den Kaufpreis, sondern auch ca. zwölf Prozent Erwerbsnebenkosten decken. Dazu zählen Makler, Notar und Gericht sowie Grunderwerbsteuer.

• Mögliche Bundes- oder Landesmittel in Form von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen erfragen.
• Danach den tatsächlichen Kreditbedarf bei der Bank berechnen.
• Losgelöst von der Finanzierungsberechnung kann nun die Suche nach der Immobilie beginnen.
• Bastelstunde – mit dem Optifin Hypothekenrechner verschiedene Finanzierungsoptionen durchspielen, Fixzins versus variabler Zins, Mischkalkulation etc.
• Auf der Grundlage des ermittelten Ergebnisses einen Beratungstermin vereinbaren.
• Darlehensvertrag festmachen.

    II.             Die einzelnen Schritte im Detail

Ermittlung des Eigenkapitals

Wichtig: Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, um so geringer fällt die Zinsbelastung aus!

 Als Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz gelten alle Vermögenswerte, die nicht kredit- oder darlehensfinanziert und frei von Belastungen sind:

• Barmittel und Guthaben
• Bausparguthaben
• Wertpapiere und Anlagen
• Edelmetalle
• Vorhandene Immobilien
• gesicherte Verkaufserlöse
• Finanzielle Hilfen
• Eigenleistungen (bei Neubauten)
• Rückkaufswerte von Lebens- oder Pensionsversicherungen

Es ist folglich wichtig, alle “Register zu ziehen”, um den Fremdmittelanteil am Kaufpreis so niedrig wie möglich zu halten um während der Finanzierungsphase größtmöglich Liquidität zu behalten.

Die Vorteile einer hohen Eigenkapitalquote auf einen Blick:

• niedrigerer Zinsaufwand
• niedrigere Raten
• kürzere Kreditdauer, daher auch geringeres Zinsänderungsrisiko
• bonitätsabhängig bessere Konditionen

Auch wenn die frühere KIM-Verordnung für Baufinanzierungen nicht mehr gesetzlich bindend ist, orientieren sich die Banken nach wie vor an den Eckwerten. Bezüglich der Eigenmittel bedeutet dies, die Käufer müssen  mindestens 20 Prozent bei einem Beleihungsauslauf von maximal 90 Prozent nachweisen.

Berechnung der maximal möglichen monatlichen Aufwendung

Bleiben wir gleich bei der früheren Kim-Verordnung, da diese auch die Höhe der monatlichen Belastung vorgab. Der Gesetzgeber verlangte, und die Geldgeber führen dies auch heute noch fort, dass maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Hypothekenrate aufgewendet werden durften.

Damit ist der erste Parameter hinsichtlich der Hypothekenbelastung definiert.

• monatliche Ratenhöhe maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens.

 

Maximalen Kaufpreis und mögliches Finanzierungsvolumen ermitteln

Jetzt müssen die angehenden Immobilienkäufer ein bisschen rechnen.

Die maximale Darlehenshöhe beträgt 80 bis 90 Prozent des Beleihungswertes, der etwa dem Kaufpreis entspricht. Zum Kaufpreis addieren sich noch ca. 12 Prozent Erwerbsnebenkosten. Das bedeutet einen Kapitaleinsatz von 112 Prozent. Damit reduziert sich der Beleihungsauslauf auf rund 80 Prozent, da die Erwerbsnebenkosten aus den Eigenmitteln bestritten werden. Für die eigentliche Kaufpreiszahlung stehen noch 88 Prozent der Eigenmittel zur Verfügung.

Beispiel:

Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Darlehenshöhe

• Kaufpreis 000 Euro
• Nebenkosten                  000 Euro
• Eigenkapital                                000 Euro
• Eigenkapital Rest   000 Euro
• Darlehenshöhe 000 Euro
• Beleihungsauslauf       78,7  Prozent

Damit ist der gewünschte Beleihungsauslauf perfekt sichergestellt, Wie hoch fällt in diesem Beispiel aber die monatliche Belastung aus? Nutzen wir an dieser Stelle den Optifin Hypothekenrechner.

Einfach die gewünschte Darlehenssumme eingeben, für ein Festzinsdarlehen die Laufzeit und Zinsbindungsdauer wählen und Return drücken. Schon erscheint das Ergebnis:

Die Ratenhöhe darf maximal 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Wenn 1.091,68 Euro diesen 40 Prozent entsprechen, muss das Einkommen mit einem einfachen Dreisatz ermittelt (Rate * 100 /40) centgenau 2.729,20 Euro betragen.

Dieser Abschnitt zeigt, wie einfach es ist, über das Eigenkapital und die monatliche Rate den Kreis der finanzierbaren Immobilien einzuschränken. Erst eine Immobilie auswählen und dann feststellen,  dass einer der Finanzierungsparameter nicht ausreichend ist, führt zu Enttäuschung und unnötigen Zeitaufwand.

Staatliche Förderung ausloten und in Anspruch nehmen

Möglicherweise besteht die Chance, den Fremdmittelbedarf seitens der Bank und damit auch die Zinsen an die Bank durch staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen zu reduzieren. Die Fördermöglichkeiten sind keine Bundessache, sondern liegen in den Händen der Länder.

Dieser Link führt auf die Seite oesterreich.gv.at mit den Verweisen auf die jeweiligen Bundesländer.

Wenn feststeht, ob und in welcher Höhe es Zuschüsse gibt, lässt sich jetzt die genaue Höhe des notwendigen Hypothekendarlehens der Bank ermitteln.

Fixzins oder Festzins – mit dem Optifin Hypothekenvergleich die beste Variante ermitteln

Wer an diesem Punkt angekommen ist, hat im Grunde schon alle Hürden genommen. Der höchstmögliche Kaufpreis und die zulässige Ratenhöhe sind bekannt, eventuelle Fördermittel sind ausgelotet – es fehlt nur noch die passende Immobilie. Zeit, sich mit den Feinheiten des Hypothekendarlehens, Zinsbindung oder flexibler Zins, zu beschäftigen.

Wie der Hypothekenrechner  von Optifin funktioniert, wurde schon bei der Ermittlung der monatlichen Rate für das Rechenbeispiel ersichtlich. Nach erfolgter Eingabe wird deutlich, dass flexible Zinsen einerseits günstiger sind als ein langfristiger Fixzins, jedoch bleibt das Risiko eines Zinsanstiegs unberücksichtigt.

Die letzten Schritte

Die Hausaufgaben sind gemacht, die finanziellen Eckpfeiler für den Immobilienkauf in Österreich stehen. Ganz ohne Experten geht es aber in den meisten Fällen doch nicht, wenn das Finetuning ansteht. An dieser Stelle kommt der “Jetzt Anfragen”-Button im Optifin-Hypothekenvergleich ins Spiel. Die Vereinbarung eines unverbindlichen Beratungstermins erfolgt online. Mit einem über ganz Österreich verteilten Beraterteam steht einem persönlichen Gespräch jedoch nichts mehr im Wege.